Processus pour être éligible à un prêt hypothécaire pour un travailleur autonome
Il n’est pas facile d’obtenir une hypothèque, surtout si vous travaillez pour vous-même. Mais vous pouvez être éligible à un prêt hypothécaire lorsque vous êtes travailleur autonome. Voici comment faire.
Le processus hypothécaire est un peu différent lorsqu’on est travailleur autonome. Cela implique habituellement plus de documentation et le processus de qualification peut être plus difficile. C’est pourquoi il est important de savoir comment obtenir un prêt hypothécaire dans ce cas.
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Que vous ayez un emploi salarié ou que vous soyez travailleur autonome, l’éligibilité à un prêt hypothécaire est un processus à plusieurs niveaux. Voici comment ce processus fonctionne pour les emprunteurs indépendants.
Étape 1 : Le revenu
À bien des égards, il s’agit de l’aspect le plus important de votre profil financier. Le prêteur cherchera à vérifier la stabilité de votre revenu, en plus du montant que vous gagnez.
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Pour ce faire, ils auront généralement besoin de la documentation suivante :
- remplissez les déclarations de revenus des particuliers pour les 2 années d’imposition les plus récentes, ainsi que toutes les annexes ;
- si votre entreprise est exploitée comme une société ou une société individuelle, vous devrez également produire une déclaration de revenus d’entreprise complète pour les 2 dernières années ;
- si vous n’avez pas produit votre dernière déclaration de revenus, un état des profits et pertes vérifié par un expert-comptable agréé, pourrait être exigé ;
- une copie d’un permis d’exploitation commerciale ou une déclaration écrite d’un expert-comptable confirmant que vous êtes en affaires depuis au moins 2 ans.
Avec cette documentation, le prêteur calculera très probablement la moyenne de votre revenu d’entreprise pour les 2 dernières années. Par exemple, si vous avez gagné 80.000 euros en 2016, 120.000 euros en 2017, le prêteur établira votre revenu stable à 100.000 euros, soit 8.333 euros par mois (80.000 euros + 120.000 euros, divisé par 24 mois).
L’évaluation du revenu est le principal critère qui rend l’admissibilité à un prêt hypothécaire en tant qu’emprunteur indépendant plus difficile qu’elle ne l’est pour les emprunteurs salariés.
Étape 2 : Le crédit
Les prêteurs hypothécaires recherchent généralement une cote de crédit minimale de 620. Et même s’il est possible d’être éligible à un prêt hypothécaire en tant qu’emprunteur indépendant avec un score aussi bas, la probabilité d’approbation est plus grande si votre score est beaucoup plus élevé.
Comme le revenu est presque toujours considéré comme un problème chez les travailleurs autonomes, un bon profil de crédit peut aider à compenser ce risque. Un pointage de crédit supérieur à 700 sera un gros avantage.
C’est pourquoi il est plus important pour un emprunteur indépendant de surveiller régulièrement sa cote de crédit que pour les autres emprunteurs. Vous devez être prêt à corriger toute erreur dans votre rapport et à vous assurer de maintenir un score élevé.
Étape 3 : L’actif et la provision
La provision est également un facteur plus important chez les travailleurs indépendants. Alors que les emprunteurs salariés peuvent se contenter d’une mise de fonds de 3 à 5%, les prêteurs s’attendent généralement à ce que les travailleurs autonomes versent une mise de fonds plus élevée. Par exemple, une mise de fonds de 20% sera considérée comme un facteur compensatoire important pour compenser le risque lié au revenu.
Étape 4 : Ratio d’endettement par rapport au revenu (IFD)
Il s’agit d’un terme du secteur hypothécaire qui décrit la formule utilisée pour déterminer si votre revenu est suffisant pour le prêt que vous demandez.
Il y a en fait deux rapports.
Ratio de logement
Il s’agit de votre nouveau paiement mensuel, divisé par votre revenu mensuel stable.
Si votre revenu mensuel stable est de 6.000 euros, le paiement de la nouvelle maison sera de 1.500 euros, votre indemnité de logement sera de 25% (1.500 euros fois 100 divisé par 6.000 euros).
Votre nouveau paiement mensuel de logement comprend le nouveau paiement hypothécaire, plus les allocations mensuelles pour les impôts fonciers, l’assurance du propriétaire, l’assurance hypothécaire privée, l’assurance inondation ou tremblement de terre, ou les cotisations de l’association des propriétaires de maison. Il n’inclut pas les paiements des services publics.
Dette totale IFD
Il s’agit du paiement de votre nouvelle maison, plus les dettes récurrentes non liées au logement, divisé par votre revenu mensuel stable.
Par exemple, si votre revenu mensuel stable est de 6.000 euros et que le paiement de la nouvelle maison est de 1.500 euros, mais que vous avez aussi 500 euros de dettes récurrentes hors logement, votre IFD totale sera de 33% (2.000 euros fois 100 divisé par 6.000 euros).
Les dettes récurrentes hors logement comprennent :
- Les paiements mensuels pour les cartes de crédit,
- les prêts automobiles,
- les prêts aux étudiants,
- les autres emprunts,
- la pension alimentaire pour enfant ou pension alimentaire,
- les paiements sur d’autres biens immobiliers dont vous pourriez être propriétaire.
Il ne comprend pas les paiements mensuels d’assurance automobile, d’assurance-vie et d’assurance-maladie, ni les abonnements, comme un abonnement à un gymnase.
Les ratios standard admissibles sont de 28% et 36%, ou ce que vous avez peut-être entendu exprimer comme la règle « 28/36 ». Dans la mesure où vos ratios se situent à l’intérieur de ces lignes directrices, vous êtes tout à fait éligible à une nouvelle hypothèque. Dans la mesure où vous les dépassez, la probabilité d’un déclin augmente.
Au cours des dernières années, le « 28/36 » a été régulièrement dépassé, habituellement lorsque vous avez une importante mise de fonds (20% ou plus), un excellent crédit (environ 720 ou plus) et des réserves de liquidités suffisantes (correspondant à 6 mois ou plus de votre nouveau paiement pour la maison).
La complication du IFD pour les indépendants
Les propriétaires de petites entreprises ont souvent des dettes liées à leur entreprise. En règle générale, les prêteurs hypothécaires incluront ces dettes dans votre IFD totale. Cela pourrait faire en sorte que votre IFD dépasse les limites permises.
Voici le problème…. Les propriétaires d’entreprise ont souvent ce qu’ils considèrent comme des prêts commerciaux, qui sont en fait des prêts personnels. Il peut s’agir d’un paiement de voiture, d’une marge de crédit ou même d’un prêt commercial. Mais puisque vous êtes très probablement sur ce prêt personnellement, il sera généralement considéré comme une dette récurrente.
En fin de compte, les prêteurs hypothécaires ne font généralement pas de distinction entre les dettes d’entreprise et les dettes personnelles.
Le meilleur emplacement pour trouver un prêt hypothécaire si vous êtes travailleur autonome
Il n’y a vraiment aucun prêteur hypothécaire qui se spécialise dans l’octroi de prêts aux emprunteurs indépendants. La raison en est que le processus hypothécaire est incroyablement standardisé. Cela s’ajoute au fait que la plupart des prêts sont aussi vendus (ou assurés par) les mêmes agences.
Cela étant, ce qui compte vraiment, c’est la rapidité avec laquelle un prêteur peut traiter votre prêt, ainsi que les services bancaires supplémentaires qu’il peut vous offrir.
Jetez un coup d’œil aux sites de comparaison qui vous permettent de trouver le bon prêteur en fonction de vos besoins et de votre qualité de crédit.
